賃貸マンションの一室を借り上げ社宅とする。地代家賃を法人の経費へ。

損益計算書を見れば、何に経費を使っているのか一目瞭然。

その中でも占める金額が大きい地代家賃。

個人と按分したって結構な支出となっているハズ。

 

現在、法人成りついでに固定費削減中・・・

前回、車両費をカットしたので、

カーシェアリング タイムズカープラスで固定費削減。車の維持費と料金比較したらお得過ぎた話。

今回は、地代家賃ついて考えます。

 

法人なら住居も社宅扱いで節税となります。

生きていく上で、家賃ってのは結構な負担。

住居費を経費計上できるとなると、法人化した意味はあるよね。

給与額は低くても、手元に残るお金は多くなる不思議。

家賃補助の住宅手当だと給与所得。借り上げ社宅なら非課税。

個人事業主だったら、個人と事業で按分して計上していた家賃。

法人名義で賃貸契約すれば、社宅にする事ができます。

社宅って言うと、会社名義のアパートとか、マンションとかだと思っていたけど、

借り上げ社宅っていう方法。

 

借り上げ社宅の流れ

  • 法人で賃貸契約して、役員へ貸し付ける。
  • 役員から適正な賃料を貰う。

 

借り上げ社宅のメリット

  • 適正な賃料ってのが、とにかく安い
  • 住宅手当と違い、所得税、住民税は上がらず、社会保険料も上がらない
  • 役員から受け取る家賃収入は非課税取引となる。

 

法人で家賃を経費計上して、

家賃よりも非常に安い価格(賃料相当額)で、役員に貸し付ける。

よって、家賃の8割~9割が法人の経費となる方法です。

 

ちなみに、法人から個人へ住宅手当を出す場合、

給与所得扱いになるので、税金・保険料は高くなってしまいます

個人の所得税、住民税、社会保険料は上がり、

法人の社会保険料額も上がります。

 

住宅手当を出すなら、借り上げ社宅にした方がお互いの為。

家賃って大金なので、税額・保険料の差額は馬鹿にならない。

 

法人で賃貸契約して、法人口座より家賃支払いをする。

賃貸借契約が個人名義である場合は、

個人的な支出となり経費算入は不可です。

上述したように、

会社が契約して、個人に貸しつける必要があります

家賃も法人が支払って無ければイケません

 

というわけで、早速個人から法人へ契約変更。

私の大家さんは、全く気にしない方だったので良かったですが、

会社名義での契約は、渋られる場合も多いみたい。

来客の頻度とか、住所公開とか、確かに嫌だよね。

表札に会社名を表記する場合なんかも、事前に確認しておきましょう。

 

私の場合、

大家さんとの賃貸契約時に事業やってるって事は、話してあったので、

法人化して法人で契約更新する事は、問題無いとのこと。

不動産仲介会社に任せてあるから、契約書とかはそっちに電話してってよ。

 

不動産仲介会社にTELしたところ、

契約書の名義変更手数料25000円が発生した。

契約更新ではないから、更新期間はリセットされないんだってー。

あと半年したら、契約更新なんだけど・・・

 

法人の保証人に個人が成り、連帯保証人も必要だった。

追加で法人の印鑑証明書、履歴事項証明書は提出した。

書類を書いて郵送、大家さんの記載部分もあるんで、

なんだかんだで2週間くらいかかった。

 

初月支払いに契約書が間に合いそうもなかったので、

大家さんの了承貰って、とりあえず法人名義で家賃振込しといた。

 

正確な家賃で個人へ貸し付ける。賃料相当額の算出方法。

役員へ又貸しすれば良いワケですが、

適正な価格で役員に貸し付ける必要があります。

No.2600 役員に社宅などを貸したとき

役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃(以下「賃貸料相当額」といいます)を受け取っていれば、給与として課税されません。
賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により小規模な住宅とそれ以外の住宅とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる豪華社宅である場合は、次の算式の適用はなく、時価(実勢価額)が賃貸料相当額になります。

  1. (注1) 小規模な住宅とは、建物の耐用年数が30年以下の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、建物の耐用年数が30年を超える場合には床面積が99平方メートル以下(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。)である住宅をいいます。

No.2600 役員に社宅などを貸したとき|源泉所得税|国税庁

役員から賃貸料相当額を受け取っていれば、給与として課税されない。

で賃貸料相当額って、どこから算出するの?っていう話。

 

賃貸料相当額の計算方法は、小規模と豪華住宅で異なる。

マンションでも床面積99㎡以下は、小規模って事なんで、

恐らくほとんどの住宅マンションが小規模な住宅に該当するかと。

 

小規模な住宅の賃料相当額の算出方法は、こんな感じ。

1 役員に貸与する社宅が小規模な住宅である場合

次の(1)から(3)の合計額が賃貸料相当額になります。

(1) (その年度の建物の固定資産税の課税標準額)×0.2%
(2) 12円×(その建物の総床面積(平方メートル)/3.3平方メートル)
(3) (その年度の敷地の固定資産税の課税標準額)×0.22%

社宅家賃の賃料相当額の算出には、固定資産税の課税標準額を知らないと不可能。

なんか難易度高そうだなって、市役所に聞いてみたら簡単に取得できました。

 

固定資産課税台帳は賃貸契約書があれば請求できる。

賃貸契約者なら固定資産税の課税標準額を知ることができます。

市役所の資産税課にて固定資産税の課税評価額がわかる書類を貰ってくるだけです。

 

必要書類は、賃貸借契約書、個人の身分証明書だけでした。

一応法人の名刺は持って来てって言われたけどね。

 

「会社で借りているマンションの課税評価額を知りたい」って言えばOK。

後は、市役所の職員に言われるがまま、

固定資産の閲覧等申請書で土地課税台帳と家屋課税台帳ってのに○をした。

IMG_2928

※名寄帳の場合は、大家さんの委任状や法人代表の印鑑も必要だってよ。

 

で、貰った固定資産課税台帳。

IMG_2929

土地と家屋で200円×2=400円でした。※市区町村によって異なるかも。

土地と建物の固定資産税の課税標準額・・・丸分かりです。

 

課税標準額が把握できれば良いので、固定資産の評価証明書(公租公課証明書)でもOKみたい。

その場合は300円×2=600円となります。

 

実際に賃料相当額を算出してみる。家賃負担10%と言われる理由。

固定資産税の課税標準額が分かれば、後は賃料相当額を算出するだけ。

 

ザックリと計算してみます。

  • 月額家賃:10万円
  • 固定資産税課税標準額:7000万(土地1000万+建物6000万)
  • 床総面積:1200平米
  • 戸数:20戸の内、1部屋を賃貸

※上記の賃貸データは、ほぼフィクションです。

 

小規模な住宅な場合の計算式に当てはめます。

(1) 6000万円(建物)×0.2%=12万円
(2) 12円×(1200㎡÷3.3㎡)=4363円
(3) 1000万円(土地)×0.22%=2.2万円

賃貸料相当額:120000+4363+22000=146363円

 

上記は、マンション一棟の固定資産税の課税標準額を元に、

賃料相当額を計算しているので、1部屋分を按分して算出します。

(通常の賃貸料の額の計算に関する細目)

36-42 36-40又は36-41により通常の賃貸料の額を計算するに当たり、次に掲げる場合には、それぞれ次による。

(1) 例えば、その貸与した家屋が1棟の建物の一部である場合又はその貸与した敷地が1筆の土地の一部である場合のように、固定資産税の課税標準額がその貸与した家屋又は敷地以外の部分を含めて決定されている場合 当該課税標準額(36-41により計算する場合にあっては、当該課税標準額及び当該建物の全部の床面積)を基として求めた通常の賃貸料の額をその建物又は土地の状況に応じて合理的にあん分するなどにより、その貸与した家屋又は敷地に対応する通常の賃貸料の額を計算する。

〔給与等とされる経済的利益の評価〕|通達目次 / 所得税基本通達|国税庁

私の場合、全ての部屋で床面積が同じなので、

単純に部屋数で割って、1部屋の賃料相当額を算出してみました。

 

146363円÷20戸=7318円

1戸あたりの賃料相当額は7318円

月額家賃が約10万円なので、月額家賃の8%未満・・・

共有スペースなんかも考えて、けっこー多めに見積もっても10%。

家賃の約90%を経費計上できるってのは、本気みたいです。

 

部屋によって床面積が違う場合・・・

マンション全体の床面積から、1平米あたりの賃料相当額を算出したりとか?

合理的に按分していれば、問題無いハズです。

 

社宅兼事業所みたいに、事業用にも使っていれば、

賃料相当額から、更に事業使用分を按分したり・・・

そこまでやると、かなりエグイ金額にする事も可能みたい。

 

※上記はあくまで、一例に過ぎません。

税務署に否認されても、責任は負いかねます。

具体的な計算は、専門家へご相談下さいませ。

税理士をお探しなら『税理士探しの強い味方 税理士紹介エージェント』

 

10万円のうち、9万円が経費計上できる。

9万円×12カ月=年間108万円

経費化できれば、法人側と個人側で払うべき税額は減るし、

法人の代表者が納める税金(実効税率)と保険料。個人事業主との計算方法の違い。

給与額が増えるわけでも無いので、社会保険料も増えない。

給与額増えて困るのは、保険料、所得税だけでも有りませんから。

法人代表者の適切な役員報酬を考える。課税所得の計算方法と社会保険料と所得制限。

手元に残るお金は全然違うのに・・・借り上げ社宅って凄いなホント。

 

激安な賃料としたならば、突っ込まれないよう根拠も残す。

エクセル辺りで社宅費算出の計算式を作って出力しとく。

あとは、株主総会議事録の作成。

会社に損で社長に得ならば、利益相反取引となる恐れ。

税務上は問題なくても、会社法で問題になる・・・っていう、難しい話は置いといて、

利益相反取引とならないよう、臨時の株主総会開いたことにして、

臨時株主総会議事録も作って置きましょう。

「株主総会議事録 利益相反取引」辺りでググれば、テンプレも見つかるかと。

 

99平米以下のマンションなら小規模扱いなんで、引っ越しも検討中。

床面積99㎡を超えるようなら、複数物件にして事務所と区別しても良い。

居住用の賃貸住宅を自宅兼事務所にする際の問題点。同じマンションで複数賃貸してみた。

 

 

 

高い固定費。車両費、住居費とくれば・・・残すは保険料。

現在、生命保険の経費化を検討中。

個人の生命保険って全然お得じゃなかったけど、

法人の生命保険の類は、節税の為につくられた商品も多いみたいね。

 

とりあえず消費税も免税になったんで、

法人化ってデメリットばかりでも無いね。

ネット物販の個人事業主が法人化する。法人成りのメリット・デメリット。

 

利益が出てるなら尚更。法人化すべき。

出張手当とかも、かなりアツいから。

旅費交通費を実費精算から非課税の出張手当へ。地方移住のススメ。

 

P.S.

社宅は家賃の10分の1ってのは、安すぎないか?って負い目を感じましたが、

官庁の役人の官舎や公務員宿舎の家賃ってのが、根底にあるみたいですね。

 

政治家が使える公費に比べたら、法人の経費なんて・・・だよね。

昼食でコース料理14000円を公費で支出っていうニュース。

宿泊、宴会に一人45000円とか・・・

まぁ、高いから問題になってるんだろうけど。

高還元率クレジットカード
事業費決済するなら高還元率のビジネスカード。


通話SIM比較
私が格安SIM「mineo」に乗り換えた理由。


 

One Response to “賃貸マンションの一室を借り上げ社宅とする。地代家賃を法人の経費へ。”

  1. まあさん より:

    いつも見てます。

    KJ新谷さんのブログを見ながら法人化したといっても過言ではありません。笑

    今の自分にドスライクのタイミングの記事だったので非常に助かります。

コメントを残す

サブコンテンツ

このページの先頭へ