インターネットを使った商売は、販売店舗も、営業所もオンライン。
個人事業主に限らず、わざわざ事務所を持たない人も多いのではないでしょうか？
私は、自宅兼事務所としてだけでなく、
倉庫や商品撮影スペースも兼ねて、
一般的な賃貸住宅を複数契約しています。
複数の住宅物件を借りる前は、事務所物件で探しまくっていたのですが、
事務所を探せば探すほど、事務所である必要性が無い事に気づく。
基本的に使うのは、代表者の私と、私の役員家族のみ。
敢えて固定費の高い「事務所可物件」を借りる理由も無いんじゃないかと考えたので、
その記録を残しておきます。
居住用物件の定義：事務所不可物件との違い
事務所不可物件という言葉が、事務所利用での敷居を高くしていますが、
基本的に住居利用と変わらないなら、事務所としても使えるハズ。
我々の事務所用途は、従来の事務所用途とは違います。
インターネットを利用したフリーランスまでは想定しておらず、
事務所として使うけど、一般住居の使い方と変わりない。
表向きは、いわゆる「テレワーク」と変わらないわけです。
私が「事務所」という言葉を使うのは、税務上の理由。
税務署へは「事務所」として届出るのだけど、
それは大家の言う「事務所」では無いかもしれない。
契約毎に判断する人が違うから、認識ズレ擦り合わせていきます。
大家が事務所を嫌がる理由
何故、居住用住宅で「事務所利用が不可能」と明記されているのか？
これは、法律上の理由では無く、税務上の理由でも無く、募集する側の都合。
世間一般の事務所のイメージは、不特定多数の人が出入りをする場所だから。
事務所となれば、知らん人の出入りが増える。
従業員、取引先等の訪問者が増える。知らん車も増え、トラブルも増える可能性。
だから事務所は、事務所として別カテゴリーなんだという事。
一般家庭向けのマンションに、住民以外の人が出入りをしたり、
よく分からない事務所が入ってたら、他の住民も良い気もしないですからね。
逆を言えば、家族の出入りしかないなら、何の問題もない。
実際、事務所不可物件でも、自宅兼事務所にしている人だらけ。
現在のマンションにも、手芸の習い事やってる家庭が有るし、
以前住んでいたマンションでは、保険の代理店表札を出してたり、
保険のチラシを突っ込んでくる強者もいました。
特に小規模フリーランスなら、自宅兼事務所の賃貸住宅は仕方ない。
私も個人事業主時代から、自宅兼、事務所兼だけでなく、
商品管理の倉庫スペースとしても活用しています。
→賃貸住宅の収納を最大限増やす方法。ネットショップ経営で培った収納テクニックとストック整理術。
現在は、全て法人名義で契約していますが、
その利用範囲は、一般家庭のそれと大差無い（つもり）です。
そもそも、事業主が契約したいという時点で、それを含め審査となり、
なんなら事業の内容を聞かれるし、
自宅が仕事場みたいなニュアンスも伝わってるんじゃないかと。
私は法人名義で借りる必要が有るので、
なんだかんだで事業内容まで話を聞かれてますし、
郵便受けに会社名表記や、玄関にも会社名表札の許可も頂いております。
ただ、会社名を表だって出す必要も無いので出しません。
実際、他の住民に迷惑をかけているかと言えば・・・
毎日のように、クロネコヤマト、ゆうパック、佐川急便、DHLが来てますし、
ダンボールゴミも、並外れた量を出してます。
よく考えたら、そこそこ迷惑かけてますね。ごめんなさい。
法人登記住所に賃貸住宅を利用する問題点
上記と似たような問題に、賃貸住宅で法人登記して良いのか？っていうやつ。
これに関しても、大家が登記OKというなら、全く問題ないハズ。
以前借りた賃貸住宅では、法人名義での契約はOKでしたが、
法人の登記住所とすることは、大家さんが渋りました。
登記住所は調べれば分かるし、なんか有った時に嫌っていう。
あくまで居住用物件ですからね。その辺は致し方無いかと。
事務所向け物件の場合なら、登記住所として利用するのも含めて事務所ですからね。
実際のところ、私の周りでは、
居住用物件を勝手に法人登記してる人、結構多いです。
むしろ駄目なのか？っていう人までも居る。
バレづらいという事も有りますが、バレたところでっていう。
最悪、許可取らないで文句言われたら、引っ越せば良いわっていう強気の姿勢。
リアル店舗も存在しない、WEB事業主だから、ある程度の融通も利く。
登記住所が居住用の賃貸住宅だとしても、税務上は全く問題有りません。
登記住所＝事務所という事でも無く、バーチャルオフィスだってOK。
法人登記住所なんて、郵便物が届けばOK。
実態が伴わないところも多いでしょう。
ちなみに、バーチャルオフィスを登記住所に利用する場合は、
金融機関の審査に影響する可能性が高いです。
→法人口座の開設方法と必要な期間。維持費と手数料を比較する。
書留書類の受取等の問題もありますからね。
大家が払う消費税と固定資産税
居住用と事務所用では、課税の基準も異なり、
大家の支払うべき税金額も変わってくるという話。
とはいえ、これは事務所として契約した場合のみ。
住居として契約しているなら、
大家の負担する、固定資産税も消費税も変わらないです。
例えば、居住用で貸した場合、消費税は非課税ですが、
事務所用途で貸した場合、消費税が発生する。
よって、大家は居住用物件として契約したい。
で、借りる側の消費税はどうなるのか？
私の消費税は課税仕入れにして良いのか？
賃貸契約書は居住用なんだけど・・・っていう疑問。
国税庁のサイトにも、回答が明記してありました。
賃貸住宅の使用の実態が事務所利用だとしても、
居住用で契約した物件は、課税仕入れには該当しないとの事。
【照会要旨】
住宅として借りた建物を賃貸人の承諾を得ずに事業用に使用した場合の消費税の取扱いはどうなるのでしょうか。
【回答要旨】
賃貸借に係る契約において住宅として借り受けていた建物を、賃借人が賃貸人との契約変更を行わずに事業用に使用したとしても、当該建物の貸借料は課税仕入れには該当しません。
あくまで居住用契約に基づき、非課税仕入として処理をする。
大家さんが「消費税を支払う事になる」なんていう事態にも発展しないから。
居住用で契約したけど、事務所として使う事になる。
これもよくある話みたいね。
火災保険は事業用保険を利用しないといけないのか？
賃貸住宅を自宅兼事務所として利用する。
そうなると、加入すべき火災保険が変わってくるのか？という疑問。
これも「事務所」の定義が、保険会社により、また異なります。
私が確認した限りでは、保険会社の言う「事務所」は、
店舗や、業務用機器を使うオフィスを想定しており、
一般的な賃貸住宅を、自宅兼事務所程度として利用するなら、
火災保険も居住用の商品で問題無いという認識でした。
住居が居住用契約なら、保険も居住用契約という感じです。
法人名義で借りている賃貸物件なら、法人名義で保険契約もできますし、
保険の支払がクレジットカードなら、
個人名義の保険契約でも、法人カードでも支払えるのです。
法人カードといえど、個人名で決済するのは変わりませんからね。
→ビジネスカード（法人カード）を使うべき理由。個人向けクレジットカードとの違い。
もちろん用途によっては、保険商品によって補償額も変わるので、
不安なら保険会社に相談する事を推奨します。
自動車保険を会社名義で契約した時にも感じましたが、
保険の事は、契約する保険会社に効くのが確実。
保険契約できても、保険適応されなければ意味がないから。
賃貸事務所のメリット
賃貸住宅でも自宅兼事務所にできるのに、
わざわざ事務所を借りる理由。
事務所を構えると、従業員を雇える、人の出入りが可能となる。
という事以上に、企業としての信用性が増すよね。
取引先からの信頼感。
事務所構えてやってます、ちゃんとやってんだなって。
自宅兼事務所だと、どうしても大っぴらにもできませんからね。
複数の部屋借りて仕事しているなんて、常識外れたクレイジーなやーつ。
あと事務所物件の方が、色々と融通が利く。
内装を変えたり自由度が高い。お金を払えば何でもあり。
賃貸住宅は、「住む」という用途に絞っている都合、
ある程度ルールも限られているし、用途も限られている。
だからこそ、経年劣化の自然消耗（自然損耗）だって、
原状回復しなくて良いというルール。
借りてる方は、消費者として守られている感も強い。
賃貸事務所のデメリット
物件数が少なく家賃が高い
賃貸事務所は賃貸住宅に比べ、ものくそ割高です。
築年数古くて、ボロボロの割に、高い物件しか見当たらないし、
月々の家賃も高いし、そのくせ超狭い。
そもそも田舎なんで・・・選べる事務所も限られている。
ニーズも少ないのでしょう、賃貸住宅の方が圧倒的にコスパが高いです。
同じ広さで比べたら、2軒借りれるわーってくらい。
初期費用も賃貸住宅の倍どころでも済まない。
敷金（保証金）が半年分必要だったり、
家賃も半年～1年分の前払いが必要だったり、
それに伴い、礼金、仲介手数料も高くなるという。
どんだけ信用されてないのん。事業主。
更には、管理費や共益費が発生したり、
駐車場も当たり前に別で、駐車料金も高い。
審査も厳しく時間がかかるし、
内装工事が必要な場合は、更に時間に費用もかかる。
退去時の原状回復工事とかも、全て借主負担だったり、
通常損耗も適応外だし、原状回復の工事期間も契約期間に含まれるという。
最初から金も時間もかかるし、退去するのにも金も時間もかかる。
退去時の事までも考えておかないといけないのじゃ。
実店舗で商売する大変さ。初期費用の回収だけでも大変。
そりゃ儲からなくて、廃業するわ。厳しさ思い出したわ。
→脱サラ、独立起業はオススメしない理由。事業主のデメリット。
事務所は家賃以外の固定費も高い
事務所の水道光熱費や通信回線も、賃貸住宅に比べ高い。
物件にも依り、その振り幅は異なりますが、間違いなく高額です。
契約している電力会社、水道会社、ガス会社、
また、その基本料金だけでも、確認しておいた方が良いです。
特に電気代には注意。一番電気代がかかるエアコン、
業務用の空調設備は、電力消費も大きいですからね。
火災保険料も事務所用の商品が必須となるので、高額になりがち。
インターネット回線や月額料金も、
一般住居向けとは、異なる場合が多いので、要確認事項。
回線工事で、更に時間がかかるとなると、賃料も無駄ですからね。
ちなみに、賃貸住宅で公共料金を契約の際にも、
全て法人名義で契約できるし、法人名義で契約したからといって、
料金が変わるようなことも無く、ペナルティもありません。
事業用途ですか？みたいな質問をされた事もあるんですが、
ここでもまた「事業用」の認識が、提供者側と異なる感じ。
不安があれば、税務上法人で契約したいと言っちゃった方がスムーズかと。
事業用と個人用の違いを確認して、
結局、一般向けプランを法人名義で契約する感じで終わってます。
私の記憶に残ってないんで・・・それほど重要な違いも無かったハズ。
水道とガスは、ほとんど使わないので、基本料だけ払ってましたが、
結局、ガスは止めちゃいました。お湯も電気で沸かせますからね。
賃貸住宅を複数契約するメリット
最終的に、居住用の賃貸住宅を、隣通しで借りてみたわけですが、
思った以上に快適で、初期費用や維持費も大きく抑えられました。
手狭となった自宅兼事務所の延長として、追加で部屋を借りるのは有り。
あくまで、同じマンションで近くの部屋が空いている場合の話。
人気の無いマンションほど、交渉の余地有りです。
固定回線やNHK料金が1契約で済む
マンションの部屋を、隣同士で借りて気付いた事。
光ファイバー等の回線契約が一本でイケる。隣の家でもWifiが全然飛びます。
広範囲をカバーする、5GHz帯の無線ルーターも増えてますし、
メッシュWiFiなら離れていても高速です。
→メッシュWiFi NETGEAR Orbi AX6000レビュー。Google Nest WiFiから買い替えた理由。
私は事業用と個人用で、2本分の回線契約してますが、
まぁ、両隣の家で、両方の回線が利用できる感じ。
電話機（固定電話）も、子機を周辺の家に置いて全く問題なく使えるので、
事業用2番号、個人用1番号、全ての家で鳴り響いてます。
また、NHK受信料も同じマンションなら、契約1つで済みます。
放送受信契約は、世帯毎に徴収するので、
隣同士で賃貸契約している私は、1契約分で済むって話でした。
放送受信契約は世帯ごとに結んでいただきます。
「世帯」とは、「住居」と「生計」をともにする方々の集まり、または、独立して「住居」もしくは「生計」を維持する単身の方をいいます。ひとつの住居に複数台テレビがあっても、受信契約はひとつで構いません。
自家用車にテレビがあっても、住居の一部とみなします。
一世帯でマンションなどの複数の部屋をお持ちの場合も、同じ棟であればひとつの住居とみなします。
同じ棟であれば、複数部屋を借りていても一つの住居とみなします。
そもそも、テレビも置いてないけどな。
NHK料金徴収する人って、賃貸契約してすぐ来るよね。
どっから情報漏れてるんだろう？
引越し屋も使ってないし、郵便局にも連絡していないから、
不動産屋か公共料金（電気・水道・ガス）が怪しいね。
追加で隣接する部屋を賃貸すれば、引越しの手間も無い
隣通しで賃貸すると、引越し作業の手間が無い。
引越し業者の手配とか、荷物の移動の手間だけでなく、
契約関係の引っ越し手続きも必要無くなります。
上記の回線契約もそうですが、
クレジットカード、運転免許証、金融機関、印鑑証明書・・・
法人代表者なら、登記簿も変更しないといけないですからね。
→法人代表者が引越しする。法人役員の住所変更に係る面倒な手続き。
郵便物もわざわざ新しく契約した家に届く必要もないから、転居届も不要。
家具を移動したいなら、怪力の嫁さん1人居ればOK。
事務所や家を完全に引っ越すとなると、
片付けや、事務所として動かすまでのセッティングに、1カ月くらいかかるからね。
仕事もそのまま、徐々に引っ越せるってのは、かなり良かったです。
家具も必要最低限だけ買っておいて、様子見ながら買い足せる。
全部一気に揃える必要もない。
事業利用部分が明確→100％経費化
広い家に引っ越して、自宅兼事務所にするという方法も考えましたが、
賃貸で広い物件も限られているし、
それだと小規模な住宅じゃなくなっちゃうから、50％が個人負担になっちゃう。
→賃貸マンションの一室を借り上げ社宅とする。地代家賃を法人の経費へ。
事業専有面積で按分するのも検討しましたが、
家事按分の呪縛から、解放されたい気持ちも強かった。
自宅兼事務所で、按分比率とか按分の根拠とか、考えるのも面倒だし、
だったら税務上、事務所と自宅を契約単位で、しっかり分けよっかなって。
公共料金の按分とかも面倒ですからね。
按分の明確な理由が欲しいというのなら、
もう一軒借りて、そちらは「事務所」として使う。
設備、備品、消耗品・・・も、しっかりと区別できる。
それなら問題ないでしょ。
事務所スペースが広くなり、戸建て欲が消える
事務所拡張するまでは、もの凄い戸建ての家が欲しかったです。
ワンフロアを事務所にして、2階を住居にして・・・
無駄に土地を探したりもしてました。
結局、借りぐらしの身ですが、
使い切れない広いスペースを契約して、
家が欲しいという欲望は消えました。
スペースが広くなればなるほど、物は増やせるんだけど、
増やしたところで、使う人が居なければ、使えないんだよね。
利用者が増えるからこそ、広い事務所が必要という事も痛感しました。
風呂が二つ、トイレも二つ、キッチン（給湯室）も二つ。
使う人が居なければ、メンテナンスも大変。
トイレは使わなくとも、黒ずみ汚れが付着するし、
シンクは石灰化するし、
使わない部屋にもホコリは貯まり、カビも生え、床もべたつく。
目も耳も行き届かなくなるので、セキュリティ強化したりと、
よく分からない管理の手間も増えてます。
→グーグルの監視カメラGoogle Nest Camレビュー。屋内用アダプター式とバッテリー式の違い。
戸建てを欲しくなった理由は、子供の事もあったんだけど、
角部屋を上下で借りてしまえば、騒音も気にしなくて良いという。
走りまわる子供を叱らなくて済む。周辺住民を気にせず暴れられる。
これは最大のメリット。
子供ともあと10年一緒に住むかもわからないし、
ラブリコがあれば、賃貸住宅もカスタマイズできちゃいますからね。
→ラブリコ&ディアウォールの使い方とデメリット。賃貸住宅でDIYする際の注意点。
壁面収納造ったり、間取りだって変えられちゃうわけ。
事務所ではキッチンも使わないから、棚にしちゃったり。
→ディアウォール&ラブリコの活用例。賃貸住宅でDIYしまくってみた。
ホント無理して家を所有する理由なんて、無かったなと。
広い家に住みたいという気持ちを完遂させるためにも、追加賃貸は悪くない。
完璧な家は立てられないし、やっぱ建てるよりも条件が良いんだよね。
カーテンは開けられないと嫌だし。賃貸マンションが最強。
節税目的なら借り上げ社宅、これ最高。
→賃貸マンションの一室を借り上げ社宅とする。地代家賃を法人の経費へ。
事務所兼自宅の注文住宅・・・需要も無いからリセールは効かないでしょうし、
どーせ新居は1年で飽きるんだから。
わざわざリスクを増やす必要は無い
従業員とかをガッツリ雇って、一緒に仕事するなら、
誰しもが出入りしても問題無い、事務所を構えたりもするのでしょうけど。
そうでないなら、賃貸住宅で良いんじゃないかなって話でした。
賃貸事務所の為に、大量の資金を投入したり、
リスクを負ってまで、事務所兼戸建てを立てる必要もないよ。
そう、自分の中では処理できました。
大家も一人の事業主。
イレギュラー対応は、よく分からないが故に嫌がります。
法人名義で賃貸住宅を借りるのも怪しい。
隣通しで2軒借りるにしろ、賃貸住宅で登記するにしろ、
そもそもにして怪しいです。
私が住んでいるのは、地方の田舎で空き家だらけで、
周辺マンションは空室だらけ。
そういった事情も有り、大家とも交渉がしやすく、融通が利きます。
都内に住む必要が無いなら、地方に住む。
駅前よりも、立地の悪い場所へ。
それだけでも家賃は安くなり、借りられる面積は広くなります。
田舎が不便なのは、車が必要なところ。
車は社用車で用意する。
中古車なら短期間で償却も可能となります。
アクセスが悪い拠点ほど、出張旅費も活用できるようになる。
田舎から都心に行くだけで出張となる。新幹線なら近くに住むより早い。
新幹線やタクシーは高いのか？固定費リスクとの兼ね合いで。
ちゃんと計算していきまっしょい。
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